Basis planeconomie en financiële regie bij gebiedsontwikkeling
Basis planeconomie en financiële regie bij gebiedsontwikkeling Leergang
Inhoud
Inleiding
Op vele plekken in ons land vindt er gebiedsontwikkeling plaats: van binnenstedelijke herontwikkeling tot nieuwe projecten in dorpen en het buitengebied. In dit vaak complexe proces wordt veelal bestaand grondgebruik omgezet naar nieuwe functies, variërend van de transformatie van landbouwgrond tot de revitalisering van verouderde stedelijke locaties. Dit vraagt dan ook een systematische en financieel onderbouwde benadering van kosten, opbrengsten, ruimtegebruik, risico’s en kansen.
Een essentiële vraag is hoe de kosten van gebiedsontwikkeling kunnen worden terugverdiend. Ook wel: hoe kunnen ruimtelijke plannen economisch uitvoerbaar worden gemaakt? Dat vraagt een stevig fundament aan kennis en vaardigheid rond kosten, opbrengsten, omgaan met rente en inflatie, ruimtegebruik, risicobeheersing, fiscaliteit en kostenverhaal, maar ook civiele techniek en het grondbeleid, met bijbehorende instrumenten als voorkeursrecht en onteigening.
De condities om te komen tot succesvolle gebiedsontwikkeling veranderen steeds. In de afgelopen periode hebben gemeenten zich geconcentreerd op een regierol (faciliterend grondbeleid) en hebben zij weinig nieuwe grondposities ingenomen. Met de urgente opgaven als woningbouw, stikstof en de energietransitie is duidelijk dat op veel plekken ook actief grondbeleid noodzakelijk is. Gemeenten kijken dus nadrukkelijk weer naar mogelijkheden om (strategische) grondaankopen te doen. Er wordt dus meer en meer een beroep gedaan op de vakkundige planeconoom, die integraal kan adviseren. Tegelijkertijd verschuift ook de rol van woningbouwcorporaties, ontwikkelaars en beleggers die strategisch zoeken naar nieuwe manieren om gebiedsontwikkeling financieel mogelijk te maken. Dit maakt het vak van planeconoom dus ook steeds relevanter in een snel veranderend ruimtelijk speelveld.
Inhoud en resultaat
Deze leergang legt de noodzakelijke en brede grondslag om een gebiedsontwikkeling vanuit financiële optiek, integraal te ondersteunen. We reiken aan:
- De benodigde vakinhoudelijke basiskennis rond de planeconomie met verkenning hoe er mee om te gaan in verschillende stadia van gebiedsontwikkeling
- Gedachten en technieken om gebiedsontwikkelingen financieel (alsnog) mogelijk te maken, ondersteund met concrete praktijkoefeningen
- Representatieve voorbeelden en op maat gesneden casuïstiek uit de gebiedsontwikkelingspraktijk
Actuele trends en uitdagingen
De herontwikkeling van bestaande stedelijke gebieden, waarbij we inzetten op hoge dichtheden, is een actuele trend. De integratie van energieopwekking en nieuwe inzichten over mobiliteit spelen hierbij een steeds belangrijkere rol. Effectief kostenverhaal is daarom van groot belang en verschiet van kleur door de nieuwe Omgevingswet. Wij spelen in op de behoefte aan praktische kennis en vaardigheden. Hoe kun je voornemens tot ruimtelijke ontwikkelingen vertalen in werkbare concepten, die ook economische uitvoerbaar zijn?
De rol van de planeconoom
We stellen de rol van de planeconoom centraal in deze leergang. Deze acteert in projectgroepverband of binnen een lijnorganisatie. De functie van planeconoom kent verschillende profielen, zeker gezien het vakgebied voortdurend in ontwikkeling is. Die functieprofielen zijn bijvoorbeeld: penningmeester, poortwachter, creatief meedenker, en leverancier van informatie. We reiken een leergang aan die de pretentie heeft te fungeren als versneller van kennis en vaardigheden rond het multidisciplinaire vak van planeconomie en de aanpalende disciplines in gebiedsontwikkeling.
Kernvragen in deze leergang:
- Welke vorm van ontwikkeling kies ik voor mijn project en waarom?
- Wat is financiële regie, hoe maak ik de juiste berekeningen en aan welke knoppen kan ik draaien?
- Hoe pak ik mijn rol in het rekenen en tekenen?
- Waar zitten de risico’s en hoe ga ik daarmee om?
- Hoe krijg ik visie rond en sturing op het grondproductiebedrijf (particulier of overheid)?
- Wat zijn de (financiële) belangen van de actoren in gebiedsontwikkeling en hoe kan ik die verbinden?
- Welke mogelijke contractvormen zijn er waarmee ik trefzeker kan sturen?
Doelgroep
Deze leergang is bestemd voor medewerkers van gemeenten, ontwikkelaars, beleggers, provincies, rijk, corporaties en adviesbureaus die zich bezig houden met gebiedsontwikkeling. In het bijzonder gaat het om het kunnen doorgronden van de financiële haalbaarheid van nieuwe gebiedsontwikkelingen. We willen deze basisopleiding in het bijzonder aanbieden en aanbevelen aan vakgenoten die voor het eerst kennis maken met dit vakgebied of die hun nog relatief beperkte ervaring willen verbreden.
Vooropleiding
Een vooropleiding is niet vereist. De leergang is zo opgebouwd dat iedereen eenvoudig moet kunnen aanhaken. Het niveau van de leergang is HBO/WO. De leergang wordt afgesloten met een certificaat.
Voorbereiding
Voorafgaand aan de start van de leergang alsmede voorafgaand aan elke lesdag ontvang je via de digitale leeromgeving informatie waarmee je al kunt warm draaien rond de verschillende onderwerpen. Om het maximale uit de compacte opzet van de opleiding te halen, raden we je aan om voorafgaand aan de cursusdag het toegestuurde materiaal door te nemen. We moedige het aan hiervoor je vragen, als reactie op het artikel, voorafgaand aan de les met ons te delen. Zo zorgen we ervoor dat we jouw punten tijdens de les kunnen meenemen.
Leerdoelen
Dag 1 - Introductie werkveld planeconomie, samenwerking en grondbeleid
Introductie planeconomie en grondbeleid: sturing en beheer bij gemeente en provincie
- Introductie planeconomie als multidisciplinair vakgebied.
- Historische ontwikkeling actief grondbeleid in NL
- Sturing en beheersing Grondbedrijf
- Het grondbeleid - actuele ontwikkelingen kamerbrieven modernisering Grondbeleid
- Bredere scope van gebiedsontwikkeling toegelicht. Dat er vaak onderdelen inzitten die niet in GREX of VEX passen, maar wel vragen om financiële regie/samenwerking
- Vooruitblik cursusopzet en leerdoelen
Samenwerking in gebiedsontwikkeling
- Samenwerkingsmodellen
- Belangen, sturing en risicobeheersing door: gemeente, ontwikkelaar, corporatie, belegger
- Tenderen en aanbesteden, introductie, succesfactoren en valkuilen [en de rol daarin van de planeconoom]
Rol planeconoom binnen gemeentelijke context
- Interdisciplinair, wat doet een planeconoom?
- Technisch financieel
- Strategisch
- Kennisontwikkeling en actuele kwesties in het vakgebied
Dag 2 - Tekenen en rekenen GREX
Stedenbouw en ruimtegebruik in gebiedsontwikkeling: als basis van de grondexploitatie
- Inleiding stedenbouw
- Ruimtegebruik en normering
- Dichtheid en gebiedsgrenzen
- Hoe werkt het proces van rekenen & tekenen (en de rol daarbin van de planeconoom)
- Concrete toepassingen duurzaamheid in ruimtelijke plannen
Financiële rekenkunde: de grondexploitatieberekening
- Gebiedsontwikkeling en grondexploitatie
- Vastgoedrekenproces
- Uitleg rekenen met tijdwaarde van geld, rente, inflatie
- Eindwaarde en contante waarde
- Zelfdoen: casus ontwikkeling woningbouwplan
Dag 3 - Kosten in de GREX en risico’s
De kosten in de grondexploitatie volgens NNV en OW
- Werking grondexploitatie en beheerexploitati
- Kosten in verschillende projectfasen
- Hoofdkosten in grondexploitatie
- Nadere toelichting per kostensoort
- Raming bouw- en woonrijp maken
- Ruimtegebruik
- Voorbeeld plankostenscan
- Behandeling van casus
- Verschil GREX projectontwikkelaars en gemeenten
Risicoanalyse en -management: detectie, beoordeling en afdrijving van risico's
- Inzicht in de basisprincipes van risicoanalyse en -management
- Vaardigheden voor het opsporen (detectie) van risico’s
- Inzicht in identificatie en beoordeling van risico’s
- Inzicht in afwenteling (afdrijving) van risico’s
- Inzicht in afwegingen en keuzes in risicobeheersing
Verdieping civiele techniek en kostenbeheersing
- Civieltechnische basiskennis - een introductie (bodem, voorbelasting, watersysteem, rioolsystemen, etc.)
- Uitleg SSK-kostenraming
- Uitleg hoe kosten te bewaken; hoe verplichtingen en uitname budget, hoe jaarlijks actualiseren?
- Hoe financieel sturen op kosten civiel (bouw- en woonrijp maken)
- Voorbelasten als majeur risico - hoe mee om te gaan?
- Kunstwerken
- Effecten van civiele keuzes op de langjarige beheerfase door de gemeente
Dag 4 - Opbrengsten in de GREX vanuit vastgoedmarkten en vastgoedrekenen
Verdieping financiële rekenkunde: vastgoedexploitatie en waardering tbv gebiedsontwikkeling
- Verdieping vastgoedrekenen
- Uitleg vastgoedexploitatie i.r.t. grex
- Onderdelen stichtingskostenopzet
- Uitleg het BAR en het NAR
- Actualiteit WWS-huurpunten, Wet betaalbare huur, ontwikkelingen beleggersmarkt
- Positionering en opbouw van de vastgoed exploitatie (VEX): grond, opstal en aansluitende verhuur/ verkoop
- Vat krijgen op het begrip stichtingskosten
- Bepaling van rendement van vastgoed ( BAR, NAR, IRR) en wat je daarmee kunt ten dienst van een grondexploitatie, mede aan de hand van een casus
- Relatie kunnen doorzien van de vastgoedexploitatie in relatie tot de grondexploitatie en de tijdelijke exploitatie
- Behandeling van bijzonderheden rond de vastgoedkolom met GREX, TEX en VEX
- Toepassing lesstof in gebiedsontwikkeling met uitstapje naar nieuwe partijen
- Toepassing lesstof bij een sociale huurwoning
De opbrengsten in de grondexploitatie (publiek perspectief)
- Begrippen grondquote en comparatief
- Hoe grondopbrengsten in de GREX onderbouwen?
- Wat is erfpacht?
- Hoe marktonderzoek doen? Hoe behoefte woningbouw bepalen? Toelichten onderzoek STEC
- Hoe (marktconform) grondprijsbeleid opstellen?
- Grondprijzen op de verschillende vg-marktten: woningbouw, sociale huur, erfpacht, bedrijventerrein, winkelruimten, kantoor
- Focus op corporatiesector: hoe kom je tot een sociale grondprijs, wat is belang corporatie?
- Focus op ontwikkeling kantorenmarkt
- Focus op bedrijventerreinenmarkt - werkt comperatief, uitleg bieden, onderoek STEC?
De opbrengsten in de grondexploitatie (privaat perspectief)
- Projectontwikkeling
- Vastgoedontwikkeling, diverse soorten vastgoed
- Grondverwerving, diverse manieren van grondverwerving
- Opstalontwikkeling
- Voorbeeldprojecten
- Marketing en verkoop
Dag 5 - Juridische aspecten: toepassen van grond beleidsinstrumenten, aankoop grond, verkoop bouwkavel, WVG, onteigening, kostenverhaal
Contracteren en overeenkomsten: inkoop van grondposities en de essenties van een inkoopovereenkomst
Voorkeursrecht en onteigening
- Vestigen Wet voorkeursrecht
- Toepassen Onteigening
- Schadeloosstellingsberekening
Kostenverhaal publiek & privaat
- Kostenverhaal privaat spoor in de Ow
- De kostenverhaalovereenkomst Ow 13.13
- Kostenverhaal publiek spoor Ow
- Bijdragesystematiek Ow
Dag 6 - Financiële regels, oefening rekenen en afsluiting: verslaggeving BBV, de P&C-cyclus, fiscale regels
Gemeentefinanciën en het BBV: P&C-cyclus, BBV-regels
- Gemeentefinanciën
- Accountantscontrole
- Het BBV
- De BBV notities: NotitieMVA, Notitie Grondbeleid 2023, Notitie Gebeurtenissen Na Balansdatum
- Notitie Cie. BADO
Fiscaliteit
- Btw & Btw-compensatiefonds –theorie
- Overdrachtsbelasting –theorie
- Verdieping
Werkcollege grex-rekenen
- Werkcollege toepassen GREX-kennis op casus Verolme
- Concrete voorbeelden van duurzaamheid
- Sturing op grondexploitatie
- Basisbegrippen
- Ontwikkelingen vakgebied
- Tekenen en rekenen
Terugblik & uitreiking certificaat
- Evaluatie cursus en uitreiken certificaat, afsluiting met borrel
Prijs
- Genoemd bedrag is exclusief 21% btw
- Prijs is inclusief complimentary lunch, koffie en thee
Planning
Inschrijven
